近年来，随着城市化进程的加速推进，房屋动迁已成为城市发展中的常态。动迁过程中，涉及的财产往往数额巨大，如何妥善处理动迁财产，特别是涉及多方主体的财产保全和分割问题，成为实践中亟待解决的重要课题。本文将结合相关法律规定和实务经验，对动迁财产保全分割的相关问题进行探讨。
动迁财产，是指因房屋动迁需要而被征收房屋的所有权人、使用权人以及其他权利人所获得的全部补偿和安置利益。其范围主要包括：
（一）房屋价值补偿款。这是动迁财产的核心部分，根据房屋的区位、面积、结构、用途、成新率等因素评估确定。
（二）停产停业损失补偿。适用于因动迁造成工商业户停产停业的，根据其停产停业期间的实际损失计算。
（三）搬迁费、临时安置费等补偿。用于补偿被动迁人因搬迁所支出的费用和临时居住费用。
（四）奖励费用。为鼓励被动迁人积极配合动迁工作而设置的奖励性补偿。
（五）安置房。政府为被动迁人提供的用于居住的房屋，其面积、位置、价格等由政府制定相关政策。
需注意的是，并非所有与被动迁房屋相关的财产都属于动迁财产，例如被动迁人在房屋内经营产生的 goodwill（商誉）等通常不纳入动迁财产范围。
在动迁过程中，由于利益相关方较多、利益关系复杂，容易产生纠纷，影响动迁工作的顺利进行。为保障动迁当事人的合法权益，避免或减少纠纷，需要采取必要的财产保全措施：
（一）明确产权归属。在动迁启动之前，应通过房屋登记信息、购房合同、继承公证书等相关证据，明晰被动迁房屋的权属状况，为后续的财产分割提供依据。
（二）签订动迁协议。动迁协议是明确动迁当事人权利义务关系的重要依据，协议内容应合法、公正、合理，并对动迁财产的范围、分配方案、支付方式、违约责任等进行明确约定。
（三）设立共管账户。对于争议较大的动迁财产，可以由动迁主管部门、被动迁人以及相关金融机构共同设立共管账户，对动迁款项进行监管，待争议解决后再行分配。
（四）申请司法保全。对于存在转移、隐匿、毁损动迁财产风险的，被利害关系人可以依法向人民法院申请财产保全，防止财产损失，维护自身合法权益。
动迁财产分割是指将动迁所得的财产在各权利主体之间进行分配。动迁财产分割应遵循以下原则：
（一）合法原则。动迁财产分割必须符合法律法规的规定，不得损害国家利益、社会公共利益和其他任何人的合法权益。
（二）公平原则。应根据各权利主体的实际情况和贡献大小，公平合理地进行动迁财产分割，避免出现明显失衡的情况。
（三）协商一致原则。动迁财产分割应尽量通过各方协商一致的方式解决，达成各方都能接受的方案，避免因诉讼造成时间和经济成本的增加。
（一）夫妻共有财产分割。对于夫妻关系存续期间取得的房屋动迁补偿款，一般应认定为夫妻共同财产，夫妻双方可以协商确定分割比例；协商不成的，可向人民法院提起诉讼，由法院根据财产来源、双方对家庭的贡献等因素，判决财产分割方案。需要注意的是，如果夫妻双方签订了书面协议约定房屋补偿款归一方所有，则应尊重协议的效力。
（二）家庭成员共同生活财产分割。家庭成员共同生活，共同出资购房或建造房屋的，即使房产证上只登记了一人的姓名，其他家庭成员也可能对房屋享有一定的份额。在分割动迁款时，应考虑各成员的出资额、对房屋的维护和管理等因素，确定合理的分割比例。
（三）房屋存在租赁关系的财产分割。如果被动迁房屋存在租赁关系，动迁利益应由出租人和承租人根据租赁合同的约定或法律规定进行分配。通常情况下，承租人可以获得部分的搬迁补偿和停业损失补偿，但具体的补偿方式和金额需要根据实际情况确定。
（四）房屋存在抵押的财产分割。如果被动迁房屋设有抵押，动迁所得的款项应首先用于偿还抵押权人的债权。在抵押权人债权得到保障的情况下，剩余的动迁款项再由抵押人和抵押物的所有权人进行分割。
动迁财产保全分割是一项涉及法律、政策和实务操作的复杂工作，需要相关部门、动迁单位和被动迁人共同努力，妥善解决动迁过程中的各种问题。在实践中，应根据具体情况，灵活运用多种方式和手段，妥善处理好动迁财产保全分割事宜，保障动迁当事人的合法权益，维护社会和谐稳定。
