烂尾财产保全流程

近年来，由于房地产市场波动、开发商资金链断裂等因素，导致部分房地产项目“烂尾”。“烂尾楼”不仅损害了购房者的合法权益，也给社会稳定带来了负面影响。在“烂尾”情形下，及时采取财产保全措施对于维护相关权利人的合法权益至关重要。本文将对“烂尾”财产保全流程进行梳理，并结合实务经验提出相关建议，以期为相关人士提供参考。

一、 烂尾财产保全概述

“烂尾”财产保全，是指在房地产项目因开发商资金链断裂、违法违规开发等原因停工，导致无法按期交付，甚至完全停滞，可能损害购房者、承包商等相关权利人利益的情况下，相关权利人为防止自己的合法权益受到进一步损害，而向法院申请对与该“烂尾”项目相关的财产采取查封、冻结等措施，以维护自身合法权益的行为。

二、 烂尾财产保全的适用情形

1. 开发商无力继续开发建设。 例如，开发商资金链断裂，无力偿还到期债务，导致项目停工。

2. 开发商违法违规开发。 例如，开发商未取得相关许可证进行开发建设，或存在严重违反规划、工程质量等问题，导致项目被相关部门查封。

3. 其他导致项目停工或无法按期交付的情形。 例如，因不可抗力因素导致项目停工，或因相关审批手续延误导致项目无法按期交付等。

三、 烂尾财产保全的主体和客体

1. 申请人（权利人）：

(1) 购房者：已经签订了商品房预售合同或购买合同，并支付了部分或全部房款的购房者。

(2) 承包商：与开发商签订了工程承包合同，为项目提供了工程施工、材料供应等服务的承包商。

(3) 其他权利人：例如对项目享有抵押权的银行等金融机构、对项目进行了投资的投资人等。

2. 被申请人： 通常是被申请人为项目开发商，但也可以是其他对项目相关财产负有保全责任的义务主体，例如实际控制项目的公司或个人。

3. 保全财产： 可以是与“烂尾”项目相关的任何财产，包括但不限于：

(1) 项目在建工程；

(2) 项目预售或出售的房屋；

(3) 项目相关的土地使用权；

(4) 开发商的其他财产，如银行存款、车辆等。

四、 烂尾财产保全的流程

1. 准备阶段

(1) 收集证据：权利人应收集能够证明自身权利和项目“烂尾”状态的证据，例如购房合同、付款凭证、项目停工证明、相关部门的查封文件等。

(2) 确定申请事项及财产范围：根据自身情况和需求，确定需要申请保全的具体财产范围，例如在建工程、预售房屋、土地使用权等。

(3) 选择申请路径：权利人可以选择向法院提起诉讼，并在诉讼过程中申请财产保全，也可以直接向法院申请诉前财产保全。

2. 申请阶段

(1) 向有管辖权的法院提交申请书：权利人应向“烂尾”项目所在地法院提交财产保全申请书，并提交相关证据材料。

(2) 缴纳保全担保：法院在审查后，一般会要求申请人提供一定比例的担保，以防止财产保全的不当申请对被申请人造成损害。

3. 法院审查阶段

法院收到申请后，会对申请进行审查，判断是否符合法定条件。如果法院认为符合条件，会在规定的时间内作出裁定，并及时采取保全措施。

4. 保全执行阶段

法院作出财产保全裁定后，会立即采取保全措施，例如查封在建工程、冻结开发商银行账户等。

5. 异议和复议

被申请人如果对财产保全裁定不服，可以在收到裁定书之日起五日内向法院提出异议，也可以在收到裁定书之日起十日内向上一级法院申请复议。

五、 烂尾财产保全的注意事项

1. 尽早申请： 财产保全是维护权利人合法权益的重要手段，在发现项目存在“烂尾”风险时，应尽早申请财产保全，避免错过最佳时机。

2. 提供充分证据： 权利人应提供充分的证据证明自身享有相关权利，“烂尾”项目的存在，以及保全的必要性等。

3. 选择合适的财产范围： 申请保全的财产应与权利人的诉求相匹配，既要保障自身权益，又要避免过度保全。

4. 及时提起诉讼： 财产保全只是临时措施，权利人还需及时提起诉讼，通过诉讼程序最终解决纠纷。

六、 结语

烂尾财产保全是维护相关权利人合法权益的重要法律手段，对于维护社会稳定、促进房地产业健康发展具有重要意义。权利人在面对“烂尾”项目时，应充分了解相关法律法规和操作流程，依法理性维护自身合法权益。