## 一、 引言
商铺租赁市场风云变幻，承租人在签订租赁合同时，除需对租赁标的、租金等常规条款进行审查外，还应当对商铺权属情况及潜在风险保持高度警惕。实践中，部分商铺可能存在被司法机关或仲裁机构采取财产保全措施的情况。此类商铺若在保全期间出租，将对租赁关系的稳定性及承租人的合法权益造成重大影响。本文将对商铺财产被保全后出租所涉及的相关法律问题进行梳理和分析，以期为相关当事人提供参考。
## 二、 商铺财产保全概述
财产保全是人民法院和其他有权机关，为保障将来生效法律文书的执行，在当事人起诉前或诉讼过程中，依法限制或禁止被申请人处分特定财产的强制性措施。当债权人有证据证明债务人可能转移、隐匿或毁损财产，导致生效判决无法执行时，可以向法院申请财产保全。
商铺作为一种不动产，也属于财产保全的客体。常见的商铺财产保全措施包括：查封、扣押、冻结等。其中，查封是指禁止被申请人处置被查封的商铺；扣押是指将被申请人的商铺予以扣留，由法院或指定机构保管；冻结是指冻结商铺的产权转移登记，禁止办理过户手续。
## 三、 商铺财产被保全后出租的风险
商铺在被保全后，其所有权人(即被保全人)事实上已经丧失了对商铺的处分权，此时若将商铺出租，将会面临诸多法律风险：
**1. 租赁合同效力风险**
根据《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
《中华人民共和国民法典》第五百一十二条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十二条规定，财产被查封、扣押、冻结后，有关当事人进行租赁、承包等活动的，人民法院不予审查确认其效力。
因此，如果商铺在被保全后出租，且未经保全机关同意，租赁合同的效力无法得到确认，存在被法院认定为无效或不能对抗第三人的风险。一旦租赁合同被认定无效，承租人将面临被强制腾退商铺、租赁费用无法追回等损失。
**2. 商铺被拍卖风险**
如果被保全的案件最终法院判决债权人胜诉，且被申请人无法偿还债务，法院有权将被查封的商铺进行拍卖，以偿还债权人的债务。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，被执行人将其所有的财产出租给第三人的，租赁合同在拍卖成交、拍卖款项支付完毕、移交租赁物以及租赁合同约定的终止租赁的其他情形出现时终止。
也就是说，即使租赁合同有效，承租人也只能租赁到拍卖成交之日，无法继续租赁。这将对承租人的经营活动造成严重影响。
**3. 其他风险**
除上述风险外，承租人还可能面临其他风险，例如：因租赁关系产生纠纷，难以通过诉讼解决；因商铺被保全，影响承租人办理营业执照等相关手续等。
## 四、 如何规避风险
为了避免租赁到被保全的商铺，承租人在签订租赁合同前应做好以下几点：
**1. 查询商铺权属情况**
承租人可以通过相关网站或前往不动产登记中心查询商铺的权属证书、抵押情况等信息，以了解商铺是否存在被查封、冻结等限制情况。
**2. 仔细审查租赁合同**
承租人在签订租赁合同时，应当仔细审查出租人提供的权属证明文件，并要求出租人在合同中明确承诺商铺不存在被保全的情况，并对因商铺被保全给承租人造成的损失承担违约责任。
**3. 要求出租人解除保全**
如果承租人发现商铺已经被保全，应当要求出租人在合理期限内解除保全。如果出租人无法解除，承租人应当谨慎考虑是否继续租赁。
**4. 购买相关保险**
承租人可以考虑购买财产损失险、营业中断险等相关保险，以转嫁经营风险。
## 五、 结语
商铺财产被保全后出租，存在着较大的法律风险。承租人在租赁商铺时，应当提高警惕，做好风险防范工作，避免遭受不必要的损失。同时，也建议相关部门加强对商铺租赁市场的监管，维护市场秩序，保障承租人的合法权益。
