在司法实践中，财产保全是一种常见的诉讼行为，尤其是涉及房产的财产保全，因其涉及金额往往较大，且与民众的生活息息相关，因此备受关注。然而，并非所有房产都能够被财产保全，这涉及到房产属性、法律规定等多方面因素。那么，哪些房产不能被财产保全呢? 又该如何判断房产是否能够被财产保全呢?
在涉及房产的诉讼中，当事人可以申请房产保全，法院会根据具体情况决定是否采取保全措施。房产保全是指人民法院在利害关系人起诉前或者当事人提起诉讼时，为保障将来的生效判决能够得到执行，依法对被申请人的房屋等财产采取的暂时限制处分的强制措施。
根据《民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》的相关规定，以下几种房产一般不能财产保全:
根据《民事诉讼法》第一百条的规定，用于公共服务、公益事业、国防建设的财产，不得采取保全措施。因此，用于学校、医院、公共交通等公共服务，以及用于慈善、科研等公益事业，还有用于国防建设的房产，不能被财产保全。例如，某市公交公司名下一处房屋，因其用于公共交通这一公共服务，则不能被财产保全。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百二十八条的规定，人民法院对用于保障被申请人及其所扶养家属生活需要的住宅，一般不应采取查封、扣押、冻结等财产保全措施。这里的“一般不应采取保全措施”，意味着在特殊情况下，法院仍然可以根据实际情况决定是否对该房产采取保全措施。例如，被申请人有能力另行提供担保，或者该房产是非法所得等，法院可以对该房产采取保全措施。
如果房产已经确权或抵押，则不能被财产保全。这里的“确权”，是指该房产已经通过诉讼、仲裁等方式，经过司法程序确认了权利归属，成为生效法律文书的主体。而“抵押”，是指该房产已经被作为抵押物设定了担保物权。例如，甲公司与乙公司发生经济纠纷，法院判决甲公司胜诉，并确认了甲公司对乙公司名下一处房产的抵押权。此时，该房产已经通过司法程序确权，成为甲公司抵押权保障的标的物，则不能再被其他利益关系人申请财产保全。
除了上述三种房产之外，法律和司法解释还规定了一些其他情形，在这些情形下，房产也不能被财产保全。例如，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定，人民法院对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，不得查封、扣押、冻结。此外，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十九条的规定，对用于扶贫开发和公益事业的财产，人民法院不得查封、扣押、冻结。
在实际操作中，判断房产是否能够被财产保全，需要考虑以下几个因素:
房产的性质和用途是判断是否能够被财产保全的首要因素。如果房产用于公共服务、公益事业或国防建设，则不能被财产保全。例如，用于学校教学、医院诊疗的房屋，用于科研工作的实验室，以及用于军事目的的房屋等，都属于不能被财产保全的房产。
房产的权属情况也是一个重要的判断因素。如果房产已经确权或抵押，则不能被财产保全。这里的“确权”是指房产的权利归属已经通过司法程序得到确认，成为生效法律文书的主体。而“抵押”则意味着该房产已经被设定担保物权，成为担保债权实现的保障。在这种情况下，该房产已经不属于债务人独立支配的财产，因此不能被财产保全。
在判断房产是否能够被财产保全时，也要考虑被申请人及其家属的生活状况。如果该房产是保障被申请人及其所扶养家属基本生活需要的，则一般不应被财产保全。例如，被申请人一家三口居住在某市唯一的一套房屋中，该房屋是保障其基本生活所必需的，则不能被财产保全。
在判断房产是否能够被财产保全时，还需要注意法律和司法解释的相关规定。除了上述提到的几种房产之外，法律和司法解释还规定了一些其他情形，在这些情形下，房产也不能被财产保全。因此，在实际操作中，需要全面了解和掌握相关法律规定，结合具体情况进行判断。
综上所述，虽然财产保全是一种有效的诉讼行为，但并非所有房产都能够被财产保全。在判断房产是否能够被财产保全时，需要考虑房产的性质和用途、权属情况，以及被申请人的生活状况等多种因素。此外，还需要注意法律和司法解释的相关规定，全面了解和掌握不能被财产保全的房产类型。
